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京财时报

中交地产“超标”

京财时报 来源:东方财富 发布时间:2022-05-18 21:33:04

日前,中交地产迎来两个月内第7个跌停,在此期间还收获了总共17个涨停板。

作为近期最受关注的地产股之一,中交地产在3月16日至5月12日的37个交易日中,从最低点6.30元攀升至最高点31.75元,最高涨幅达404%。

伴伴随着其股价的暴涨暴跌,出现了一个谣言及其谣言,亏损的财报,红档央企开发商,等等。

市场反映的是一家不同寻常的房地产上市公司记者跟踪中交地产近几年的财务报表和经营情况,试图找到一些被k线图隐藏的痕迹

定向小目标

资本市场上有一些股票,涨跌幅度很大趋势没有逻辑,不能用经营业绩来解释这两个月,中交地产股价k线图就是这样,呈现过山车式的波动

去年下半年,房地产进入明显的下行周期,而作为基础行业,今年房地产行业触底反弹的预期强烈。

其中,尤其是央企的开发商更有想象力一位资本市场资深投资人士表示,a股上市房企中,保利发展等央企大盘股已于去年8月见底,随后翻倍与此相比,中交地产既有央企背景,又有基建和城建概念

中交地产还是小盘股,市值低,流通盘小。

日前,中交地产爆发前夕的市值仅为44.8亿元,与招商地产990亿,保利发展1740亿,华侨城A 41.84亿的市值相比,可谓袖珍。

日前,也就是CCCC开始涨停的前一天,保利发展和招商蛇口的流通超过70亿元,流通市值超过1000亿元华侨城A和大悦城控股的流通市值也达到100亿元此时,CCCC地产的流通盘仅为6.95亿元,流通市值仅为54亿元左右

而且截至2021财年,CCCC地产82.64%的股份集中在前十大股东手中,符合小盘股特征,叠加中交地产的控股股东为中交地产集团有限公司,短期内不存在大量高层减持的风险。

龙虎榜显示,在CCCC房地产的买卖双方中,除了机构之外,还有许多知名的游资。

以5月10日为例当日,CCCC地产在近两个月内第16次涨停老虎榜前五大买入方买入3.03亿元,占比15.81%,其中国泰君安上海分公司买入1.23亿元,国源上海虹桥路买入5288万元,中信证券上海溧阳路买入4443万元,兴业证券上海金陵东路买入4125万元这些都是著名的游资机构,如葛卫东,肖旭,孙戈和苏州帮

自3月16日以来,中交地产已发布9次股票交易异常波动预警,近期新增一份风险提示公告。

日前,中交地产开始出现下跌趋势5月17日涨停后,5月18日收盘下跌3.94%即便如此,收盘价20.75元仍比前期低点6.30元高出300%以上

性能下降

股价异常波动,中交地产关注度迅速提升。

最近几天,一份中交地产股份有限公司的文件在地产界流传,主要内容为《中交地产关于2022年5月金融机构到期贷款未偿还情况的报告》,文件提交给中交地产集团有限公司,5月12日晚间,中交地产发布辟谣公告,否认贷款无法偿还的传闻。

中交地产表示,公司目前现金流正常,融资渠道畅通,能够保证到期债务的偿还,并强调中交地产集团以担保和贷款的方式提供支持。

虽然传言已被否认,但CCCC地产的财务数据显示,其近两年的业绩包括亏损,扩张和三条红线。

年报数据显示,2021年,CCCC地产营收145.42亿元,同比增长18.23%,但与此同时,公司呈现明显的增收不增利,归母净利润仅为2.36亿元,同比下降32.19%扣非后归母净利润扭亏,亏损4.32亿元,同比下降2143.7

2022年一季度,CCCC地产营业收入39.48亿元,归母净利润—4154.41万元,扣非净利润—5338.56万元,仍未走出亏损。

在过去的两年里,CCCC房地产的扩张一直在加速2019年底,中交地产提出了2020年冲刺500亿,2023年突破1000亿的目标

2020年,中交地产新增土地30宗,是上一年的两倍购地总价款上涨195%至535.8亿元,股权价格也上涨114%至252.54亿元

这是什么概念2020年,CCCC房地产销售额为533亿元,即土地购买总价超过年销售额

2021年,中交地产开始向千亿冲刺,全年新拿项目24个21世纪经济报道记者查阅21个新项目汇总发现,土地总价达到388亿元,股权价格进一步上涨24.46%,达到314.3亿元

2021财年,中交地产合同销售额560亿元,同比微涨5.07%能积极成长就好不少重点房企当年销售负增长,但不少房企也大幅减少了购地支出

汇盛国际金融总裁黄立冲对CCCC地产的拿地节奏给出了另一种看法他表示,2021年房地产市场整体下行,央企开发商在开放土地市场上也起到了一定的作用,并不仅仅是为了追求业绩规模

有些投资者问,为何CCCC房地产的表现没有伴随着购买土地的支出而增加CCCC地产回应称,与土地投资相比,合同销售有一定的开发周期2020年下半年拿地面积更大,2021年销售周期更短而且有些项目面积较大,需要分期开发,销售贡献会在最近3—5年进行分配同时,2021年下半年房地产销售市场将明显转冷由于市场下滑和销售周期的原因,2020年销售额没有实现与投资增速同步增长

至于衡量房企业绩的重要指标三条红线,截至2021年末,CCCC地产的净负债率为217.7%,剔除预收账款后的资产负债率为82.0%,现金短债比为0.66倍相比2020年底的204.8%,81.3%和1.4%,出现了进一步的倒退

由此,CCCC地产成为央企中少有的红档房地产企业。

韩毅智库认为,好在截至2021年底,CCCC地产拥有1787.7万平方米的剩余可开发土地,可以弥补公司因三条红线无法再实现有息负债快速增长的缺陷,其货值可以满足公司销售业绩的提升。

债务隐忧

与此同时,CCCC房地产的债务规模在过去两年中迅速增加。

数据显示,中交地产2019年至2021年负债总额分别为414.51亿元,866.11亿元和1240.17亿元,最近两年分别增长109%和43.2%。

其中,流动负债金额大幅增加2019年至2021年分别为285.1亿元,437.74亿元和772.68亿元现金流继续处于净流出状态,近三年现金流净额分别为—46.12亿元,—187.4亿元和—44.52亿元

制图:21世纪经济报道

CCCC地产2021年年报显示,截至报告期末,公司一年内到期的有息债务为186.75亿元,但报告期末货币资金为123.7亿元,现金短债比为0.66倍,不符合监管部门对三条红线的要求。

为此,中交地产积极进行各种融资,其中一种就是向大股东和关联方借款。

根据中交地产的公告,2021年,其分别于4月,7月,12月向中交地产集团有限公司借款20亿元,11亿元,23亿元,共计54亿元。

2021年底,中交地产发布公告称,将中交地产集团所借四笔贷款展期两年,共计35.8亿元。

包括向地产集团借款26.8亿元,期限两年,控股子公司中交地产南京有限公司向地产集团借款3.5亿元,期限2年,控股子公司重庆钟芳嘉润房地产开发有限公司向地产集团借款4.9亿元,期限两年,控股子公司重庆中交西南置业有限公司向地产集团借款6000万元,期限两年。

今年,中交地产继续向大股东借钱日前,CCCC地产向中国地产集团借款45.8亿元,其中5.8亿元年利率为8%,40亿元年利率为7.5%

除了资产负债表上的债务,公司还有很多对外担保。

截至2021年末,CCCC地产实际担保余额共计166亿元,占公司净资产的509.44%其中,为资产负债率超过70%的被担保对象直接或间接提供的债务担保余额为150.08亿元,占比超过90.4%,担保总额超过净资产50%的金额为133.42亿元

对于央企的融资担保标准,SASAC有相关限制日前,国务院国资委发布《关于加强中央企业融资担保管理的通知》,强调对中央企业融资担保实行两个禁止,两个控制,明确中央企业担保总规模不超过集团合并净资产的40%,单家子公司担保金额不超过本企业净资产的50%要求企业限期整改违规融资性担保业务,力争两年内整改50%,原则上三年内完成

中交地产三年内将对外担保占净资产的比例从509.44%降至不超过50%并不难。

对外担保也意味着,如果被担保公司不能偿还债务,中交地产可能要承担相关责任。

事情留下了一丝线索和迹象

为什么CCCC房地产的净利润连续几年下降,是投资者普遍关心的问题。

数据显示,2019年以来,中交地产净利润连续三年下滑2018年至2021年,归母净利润分别为8.1亿元,5.42亿元,3.47亿元和2.36亿元

韩毅智库认为,CCCC地产作为央企,拥有强大的资金优势地价低的时候,盈利能力强的优质土地储备的储备,有助于未来利润率的上升,从而有助于净利润的增长

值得注意的是,CCCC地产的少数股东权益比例过高,侵蚀了利润。

2017年至2020年,CCCC地产的少数股东权益占比从43.99%上升至76.26%,2021年进一步上升至81.84%这两年归属于母公司所有者的权益总额只增加了1.98亿元

看利润比例2021年,CCCC地产净利润7.39亿元,少数股东损益5.04亿元,归属于母公司所有者的净利润仅为30%

制图:21世纪经济报道

21世纪经济报道记者对比了保利发展,华侨城A和中海地产,均为央企背景2021年,前两者的少数股东权益占比分别为36.53%和34.54%,而盈利王中海地产的少数股东权益占比更是少至3.9%这与CCCC地产70%和80%的少数股东权益比例形成鲜明对比

业内人士分析认为,一般情况下,小股东权益占比较大的房企,要关注是否有真实债务。

为了尽快达到三条红线等监管要求,CCCC做出了巨大努力它已经将许多控股子公司转变为合资企业,不需要通过出售股权和增加合作伙伴的资本来进行整合

近两年,CCCC的上市子公司包括CCCC华创置业有限公司,厦门洪钟置业有限公司,金华雅郡置业有限公司,温州CCCC惠亮置业有限公司,CCCC R&F和美置业有限公司,郑州岳斌房地产开发有限公司等

2021年9月,CCCC地产也挂牌转让慈溪CCCC港城置业有限公司50%股权,但未能达成交易。

一般来说,负债率高,流动性紧张的房企为了回笼资金,降低负债率,会转让控股项目公司的股权可是,CCCC地产并不以出售项目公司为目的在上述操作中,CCCC地产多次划出2%的股份,并将持股比例从50%以上微调至50%以下

中国企业资本联盟副理事长白文喜认为,一般企业这样做是为了把需要合并报表的控股子公司变成不需要合并报表的关联公司,使表外表外化,降低财务报表中的负债率白文喜建议,央企属性的房地产企业也需要谨慎经营,真正实现稳健发展

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