京财时报

你交了那么多物业费 为啥你家物业公司还哭穷?

京财时报 来源:会员发布 发布时间:2021-08-19 17:43:00

自2014年“物业第一股”彩生活上市并超越母公司市值后,资本市场对物业上市的吹捧从未间断。

这个原本只是房地产业务附属品的大蛋糕,在叩开资本市场市场大门后,摇身一变,被描绘成了地产行业“万亿级”的新增长点,更甚者成为龙头房企的主航道业务——近期业绩会上,郁亮、孙宏斌、许世坛等大佬均被投资者及媒体追问物业上市计划。
无可否认,新冠疫情过后,本就火热的“物业资本故事”来到了价值兑现最佳的窗口期。
目前,据壹线君不完全统计,已有10余家物业公司正排队上市或计划分拆。
这场资本盛宴的背后,物业业务是否具有足够的成长性,业务的天花板和真实回报率是否如企业描绘般美好,壹线地产财报局系列策划《物业篇》,深度解析上市物业公司年报成绩单,算一算物业上市这笔账(内文所选取监测标的,为母集団是房地产企业,且公司于2019年12月31日前上市的物业企业)。
 
在管面积:
1家负增长 千万以下阵营增大
 

目前,已有碧桂园服务(包含三供一业)、彩生活、保利物业、雅生活服务、绿城服务和中海物业6家公司在管面积破亿。其中,碧桂园服务年内新增在管面积为1.79亿平方米,而雅生活服务和保利物业均增加了0.96亿平方米。这阵营中值得提的是,保利物业虽2019年12月19日刚登陆港交所,但其凭借此前在新三板挂牌两年时的扩展,以及母公司的物业开发规模,体量直接位居前三。
若从增幅看,则年内在管面积增幅第一的为时代邻里,达到104.74%,主要因为其在2019年里收购了广州东康物业服务有限公司、清远荣泰及佛山宜信3家公司,并取得1386.4万平方米建筑面积项目。
而分拆物业第一股的彩生活,2019年的在管面积,首次出现了下滑——由去年的3.63亿平方米,下降到3.6亿平方米,降幅约0.96%。而在2018年末的时候,其在管面积同比2017年,增幅有23.7%。
另外10家体量不足1亿平米的,与头部几家在管面积差距悬殊。其中蓝光嘉宝7170万平米为这一梯队的领头,而尾部为和泓集团旗下的和泓服务,体量只有664.4万平米,管理项目只有36个。这个数值甚至不足一家40强房企一年内的新增土储数量。
“不论体量争先上市”的这一趋势,在2020年里有阵营扩充、体量进一步下探的迹象——3月9日上市的正商集团旗下的兴业物联和3月13日上市的鸿坤集团旗下的烨星集团,两家公司截至2019年末时的在管面积分别只有240万平米和492.2万平米。
 
营业收入:
业绩两极化 增值服务现瓶颈
 
营收首位的公司为碧桂园服务,达到96.45亿元,同时它也是年内营收同比增幅最高的公司,同比增长了106.3%。营收最低的为和泓服务,仅2.48亿元。而增幅最低的为彩生活,同比增长约6.4%。其余几家的普遍营收位于10-60亿元之间,普遍增幅位于30-50%之间。

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